Hausverkauf Scheidung – das müssen Sie wissen

Ist Verkaufen des Hauses bei Scheidung sinnvoll? Was passiert mit den Krediten und Schulden? Kann man den Hausverkauf erzwingen? Was muss ich beachten, um Fehler zu vermeiden?

Autor: Rechtsanwalt Wolfgang Pasch, Fachanwalt für Familienrecht, München

Hausverkauf und Scheidung – was muss ich beachten?

Ist bei einer Scheidung ein Haus  vorhanden, stellen sich dem Ehepaar hierzu viele wichtige Fragen, z. B. Restschuld des Hauskredit, Mindestverkaufspreis der Immobilie oder eingebrachtes Vermögen zur Immobilienfinanzierung. Es sind somit finanzielle, aber auch emotionale Aspekte zu berücksichtigen. Hier lesen Sie die wichtigsten Fragen und Antworten zu dem Verkaufen Ihres Hauses:

Inhaltsverzeichnis:

• Was ist mein Haus heute wert?
• Wie hoch ist die restlichen Schulden?
• Wie erstelle ich einen optimalen Zeitplan für den Hausverkauf?
• Wie sieht die Unterhaltshöhe nach dem Hausverkauf aus?
• Welche Lösung gibt es noch nach der Scheidung anstatt eines Hausverkaufs?
• Stimmen beide Partner dem Hausverkauf zu?
• Was ist zu tun, wenn der andere Partner dem Verkauf nicht zustimmt
• Wie hoch muss der Mindestverkaufspreis sein, um eine Verschuldung zu vermeiden?

Wer steht im Grundbuch?

Es ist wichtig, zuerst zu prüfen, wer Eigentümer der Immobilie ist und wer somit den Hausverkauf bei der Scheidung bestimmen darf. Sind das beide Ehegatten zusammen oder einer allein?

Was ist mein Haus heute wert?

Für die Teilung des Ehevermögens, aber auch für die Tilgung der Restkredite ist der Wert der Immobilie von großer Bedeutung. Wir empfehlen Ihnen einen Sachverständigen für die Bewertung Ihrer Immobilie. Wir nennen Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung einen neutralen Sachverständigen und ermitteln die Höhe der Bankgebühren im Falle einer vorzeitigen Darlehenskündigung (hohe Bankgebühren) und zeigen Ihnen entsprechende Lösungen auf.

Bei angespanntem Wohnungsmarkt: Wie erstelle ich einen optimalen Zeitplan für den Hausverkauf?

Wenn ein Haus verkauft wird, muss auch eine neue Wohnung gefunden werden, in die man nach dem Hausverkauf einziehen kann. Bei einer angespannten Lage auf dem Miet-Wohnungsmarkt, kann es oft sehr lange dauern, bis eine passende Wohnung gefunden ist. Wir beraten Sie über einen vertraglichen “Fahrplan”; im Rahmen einer Scheidungsfolgevereinbarung können die persönlichen Bedürfnisse der Eheleute und der gemeinsamen Kinder berücksichtigt werden und es kann so Zeit gegeben werden, um in Ruhe einen Umzug zu ermöglichen. Wir erstellen für Sie eine Modellberechnung, die Ihnen als Entscheidungshilfe dient.

Liegt beim Kaufinteressenten eine Bankzusage vor?

Vor einem Verkauf des Hauses muss stets bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages geprüft werden, ob die Bonität des Käufers gegeben ist und ob dessen Finanzierung steht. Solange keine Bankzusage des Kaufinteressenten vorliegt, sollten Sie die Käufersuche weiter verfolgen! Wird ein Kaufvertrag schon vor der Bankzusage erstellt, entstehen hohe Rückabwicklungskosten, für die auch Sie haften.

Welchen Einfluss haben Unterhaltsleistungen auf die zukünftigen Hauskredite?

Es ist hier zu klären, wer die entsprechenden Kreditraten bis zu einem endgültigen Verkauf des Hauses bezahlt und wie sich diese Zahlungen auf Unterhaltsleistungen auswirken. Nach dem Verkaufen des Hauses und Wegfall der Schulden besteht meist mehr Liquidität, so dass oft höhere Unterhaltsansprüche gegeben sind. Es ist sinnvoll, dass man sich hierüber möglichst frühzeitig zu künftigen Unterhaltsleistungen beraten lässt, um mehr Planungssicherheit für die Zukunft zu haben.

Wie sieht die Unterhaltshöhe nach dem Hausverkauf aus?

Mit dem Hausverkauf ändert sich in der Regel die Unterhaltssituation. Die Kreditraten müssen nicht mehr bezahlt werden und es bleibt vom monatlichen Einkommen mehr Geld übrig.

Dies kann dazu führen, dass die Unterhaltsleistungen neu berechnet werden müssen.

Wir können dies bereits im Vorfeld für Sie ausrechnen, so dass Sie frühzeitig wissen, welche Zahlungen hier anstehen und Sie damit besser planen können (z. B. auch für die Beantwortung der Frage, wie teuer Ihre neue Wohnung sein darf).

Welche Lösung gibt es noch nach der Scheidung anstatt eines Hausverkaufs?

Denkbar ist es , dass ein Ehegatte die Haushälfte des anderen übernimmt, also das Haus auszahlt, oder ein Ehegatte mit den Kindern noch eine gewisse Zeit im Haus bleibt. Möglich ist es auch, das Haus trotz einer Scheidung zu behalten und es gemeinsam zu vermieten. Alle diese aufgezeigten Wege haben ihre Vor- und Nachteile. Im Rahmen eines Erstberatungsgesprächs können wir diese und auch steuerliche Auswirkungen mit Ihnen klären und so den für Sie besten Weg finden. Mit einer von uns entwickelten Scheidungsvereinbarung können wir dies verbindlich regeln und beide Ehegatten erhalten Rechtssicherheit.

Stimmen beide Partner dem Hausverkauf zu?

Sind beide Ehegatten im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, müssen beide einem Verkauf der Immobilie zustimmen, d. h. beide Ehegatten müssen den notariellen Kaufvertrag unterschreiben. Findet keine Einigung statt, kann die Zustimmung nicht eingeklagt werden. Stimmt ein Ehegatte dem Verkauf des Hauses nicht zu, muss beim zuständigen Gericht die Teilungsversteigerung dieses Grundstücks beantragt werden. Hierbei ist es unerheblich, ob der Verkauf an den Ehegatten oder an einen Fremden erfolgt.  Durch das Gericht wird die Immobilie dann versteigert, wobei allerdings mit einem Zeitaufwand von mindestens 1 1/ 2 Jahren zu rechnen ist. Im Termin zur Teilungsversteigerung kann entweder ein Ehegatte oder ein Fremder die Immobilie ersteigern, abhängig davon, wer mehr bietet. Von dem Erlös der Teilungsversteigerung werden evtl. noch auf dem Haus lastende Schulden beglichen und der Rest zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Möchten Sie mehr hierzu erfahren, sprechen Sie mich darauf an.

Kann das Haus auch vermietet werden?

Auch nach einer Scheidung können beide Ehegatten Inhaber des Hauses bleiben. Es ist möglich, das Haus gemeinsam zu vermieten, wenn man sich entsprechend einigt. Hier ist es sinnvoll, die genauen Regelungen in einer Scheidungsfolgenvereinbarung klar festzulegen, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Es gibt unter anderem Folgendes zu regeln:

– Wie hoch die Miete sein soll.

– Wer welchen Anteil an der Miete bekommt.

– Wie lange soll die Immobilie vermietet werden?

– Wer zahlt welche Reparaturen oder Instandhaltungskosten?

– Wie wirken sich diese Mieteinnahmen auf den Unterhalt aus?

Wie hoch muss der Mindestverkaufspreis sein, um eine Verschuldung zu vermeiden?

Bevor Sie den Hausverkauf vollziehen, lassen sie sich über die Höhe des Verkaufspreises beraten. Dies ist besonders sinnvoll, um möglichst vorteilhaft oder zumindest ohne Schulden aus dem Kredit zu kommen. Ergänzend bieten wir Ihnen hierzu Modellberechnungen, um die wirtschaftliche Situation bei Trennung und Scheidung zu analysieren. Weiter prüfen wir die Bankkosten bei vorzeitiger Kündigung des Hauskredits.

Verbraucherschützer kritisieren, dass bei einer vorzeitigen Kündigung eines Hauskredites bis zu 3 / 4 aller geforderten Bankgebühren zu hoch sind.

Wir setzen uns dafür ein, Sie vor zu hohen Forderungen zu schützen und zu bewahren.
Wir überprüfen gerne für Sie, ob die Bank die Vorfälligkeitskosten zu hoch berechnet hat. Dafür berechnen wir Ihnen einen Festpreises von 99 Euro. Häufig lassen sich dadurch Summen im vierstelligen Bereich einsparen.

Sollten trotz allem hohe Schulden übrig bleiben, bieten wir auch eine entsprechende Schuldnerberatung an, damit Sie von den Restschulden befreit werden können. Im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes haben wir für Sie einen erfahrenen und spezialisierten Schuldnerberater. Wenn ein Haus verkauft wird, reicht der Erlös manchmal nicht aus, um alle Hauskredite abzuzahlen, es bleiben Schulden übrig. Diese müssen in der Regel beide Ehegatten zur Hälfte bezahlen oder sie wirken sich auf die Höhe von Unterhaltsleistungen aus. Im Falle einer Überschuldung können wir im Rahmen unserer Schuldnerberatung Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie wieder schuldenfrei werden. Übernimmt ein Ehepartner nach der Scheidung die Immobilie, besteht weiterhin die Situation, dass der andere Ehegatte zunächst weiterhin in der Haftung bzgl. des Hypothekendarlehens steht. Dies ist belastend, selbstverständlich will man sich von dieser Schuld befreien. Wir zeigen Ihnen Lösungen auf, wie Sie in Ihrem besonderen Einzelfall eine Haftungsentlassung regeln und herbeiführen können.

Die Bank fordert trotz einer Trennung weiter die Bezahlung der monatlichen Kreditraten. In der Regel haben beide Ehegatten den Hauskredit gemeinsam aufgenommen und unterschrieben. Daher haften auch beide Ehegatten gegenüber der Bank für die vollen Kreditraten bis zu einem Verkauf des Hauses. Wir prüfen und bewerten Ihre Situation und zeigen Lösungswege auf, dies auch in Verbindung mit der Unterhaltsfrage.

Die Bezahlung von Kreditraten wirken sich meist erheblich auf die Höhe von Unterhaltsleistungen aus.

Für den Fall, dass sich die Eheleute nicht einigen können, wird die Bank das Geld von beiden Ehegatten einfordern oder sogar im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung einleiten. Klären Sie diese Frage bereits mit Beginn der Trennung, um schwere finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Es kann einen maßgebenden Unterschied darstellen, ob das Haus im Frühjahr mit blühenden Garten verkauft wird oder bei tristem Novemberwetter. Die Verkaufschancen sind im Frühjahr oft besser. Daher muss auch hier der richtige Zeitpunkt gut geplant werden. Auch anstehende und nicht abgeschlossene Reparaturarbeiten wirken sich auf den Verkauf des Hauses aus.

Auch wenn beide Ehegatten zu gleichen Teilen im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind, erfolgt eine Teilung des Verkaufserlöses nicht automatisch. Denn hier ist auch zu beachten und zu berechnen, wie sich der familienrechtliche Zugewinnausgleich auf die Vermögensteilung auswirkt.

Oft besteht Uneinigkeit zwischen den Eheleuten über die Teilung des Verkaufserlöses. Besonders dann, wenn ein Ehegatte von seinen Eltern zum Kauf der Immobilie einen hohen Betrag erhalten hat.

Das Ehevermögen wird so nicht immer 50 : 50 geteilt.

Gerne überprüfen wir für Sie, welche Zuwendungen zu berücksichtigen sind.
Es ist hier auch eine familienrechtliche Berechnung des Zugewinnausgleichs zu erstellen, und bei der Aufteilung des Verkaufserlöses zu berücksichtigen. Es kommt hier somit immer auf den Einzelfall an.

Es ist hier auch eine familienrechtliche Berechnung des Zugewinnausgleichs zu erstellen, und bei der Aufteilung des Verkaufserlöses zu berücksichtigen. Es kommt hier somit immer auf den Einzelfall an.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Wir prüfen für Sie, in welchen Fällen eine Spekulationssteuer anfällt.

Fazit

Ein Hausverkauf ist nicht unbedingt die beste Lösung. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Hier ist auch das Interesse aller Beteiligten zu berücksichtigen (beide Ehegatten und Kinder), jedoch auch die finanziellen Möglichkeiten.
Bedenken Sie dabei, dass bei einer vorzeitigen Kündigung von Bankkrediten oft hohe Bankgebühren entstehen. Diese müssen ebenfalls von beiden Ehegatten bezahlt werden.

Die Bezahlung von Kreditraten nimmt Einfluss auf die zu zahlende Unterhaltshöhe. Sind weniger Kreditraten zu zahlen, ändert sich hier auch die Unterhaltshöhe.

In unserer Scheidungsberatung bieten wir Ihnen an, die verschiedenen Optionen zu prüfen, auch mit Modellberechnungen in wirtschaftlicher Hinsicht. Somit erhalten Sie Klarheit für die Zukunft.

Unverbindliche Erstberatung

Sie haben noch weitere Fragen zum Thema Hausverkauf und Scheidung in Ihrer speziellen Situation. Wir bieten Ihnen an verschiedenen Standorten hierzu umfangreiche Beratungstermine und eine kostengünstige Erstberatung an. Rufen Sie uns unter der gebührenfreien Telefonnummer  0800 – 81 81 333 oder 0163 – 48 13 868 an.