Kann ich das Haus nach der Scheidung auszahlen?

Oft möchte ein Ehepartner die Immobilie samt Restschuld übernehmen, den Ehepartner auszahlen und nach einer Scheidung im Haus wohnen bleiben, einer will das Haus behalten. Oft ist hier der Wert der Immobilie, also die Bewertung, unklar, auch für den Zugewinn bzw. Zugewinnausgleich somit ist auch die Frage der weiteren Darlehens-Finanzierung der Immobilie offen, ebenso der Wunsch, das Haus schätzen zu lassen. Es besteht anfangs keine Einigung. Es kommt oft hinzu, dass ungeklärte Unterhaltsfragen den Trennungsprozess erschweren. Die frühzeitige Klärung dieser Fragen können den Scheidungsverlauf verkürzen. Autor: Rechtsanwalt Wolfgang Pasch, Fachanwalt für Familienrecht, München

Inhaltsverzeichnis

• Welchen Verkehrswert hat derzeit die Immobilie?
• Wie hoch ist der Betrag, den ich bei der Scheidung dem Ehepartner auszahlen muss?
• Kann ich neue Kredite aufnehmen, um meinen Ehepartner auszuzahlen?
• Wie wirkt sich die Unterhaltshöhe nach der Scheidung aus, wenn ein Partner den Hausanteil auszahlt?
• Wie hoch sind derzeit die Kredite / die Restschuld?
• Widerrufsrecht bei Altverträgen
• Bei Kündigung von Altverträgen verlangen Banken oft sehr hohe Gebühren
• Was ist, wenn ich den Ehepartner nicht auszahlen kann? Welche Alternativen habe ich?
• Ich habe keine finanziellen Mittel, meinen Partner auszuzahlen – kann ich dennoch weiterhin im Haus wohnen?
• Kostengünstige und unverbindliche Erstberatung

 

Aus unsere Praxis ist uns folgende Situation beinahe täglich bekannt:
Thomas und Susanne wollen sich scheiden lassen und die Fragen zu ihrem Haus klären. Sie wollen auch wissen, ob bei einer Hausübernahme eine Steuer gezahlt oder wieviel ausbezahlt werden muss. Oder muss ein Hausverkauf erfolgen? Ein mit ihnen befreundetes Ehepaar befand sich lange in einem Rosenkrieg, da es sich uneins über den Wert bzw. Bewertung der Immobilie war. Lange streitige Unterhaltsdiskussionen und die ungeklärte Wohnsituation haben den Trennungsprozess erschwert, ebenso das Problem von Zugewinn und Zugewinnausgleich. Das wollen Thomas und Susanne vermeiden. Thomas will im Haus bleiben und dieses behalten, er will das Darlehen übernehmen. Sie möchten eine schnelle und kostengünstige Scheidung. Es besteht zu dem gemeinsamen Haus noch keine Einigung. Sie stellen sich daher folgende Fragen:

 

Welchen Wert hat derzeit die Immobilie?

Der derzeitige Wert / Verkehrswert des Hauses ist mit der wichtigste zu klärende Punkt für eine Einigung. Von Bedeutung ist hier auch: Fallen für das Haus Reparaturkosten an? Liegen Schäden am Haus vor, die Reparaturkosten nach sich ziehen? Denn mit diesem Wert / Verkehrswert wird die Diskussions- und Rechengrundlage festgehalten, von der aus die weiteren Fragen zu beantworten sein werden. Welche Wertsteigerung hat die Immobilie in der Vergangenheit erfahren? Wie erfolgt die Wertermittlung? Es gibt hier zwei Optionen: Zum einen kann bei Gericht der Wert im Rahmen eines Zugewinnrechtstreites durch ein Gutachten geklärt werden, was mit einem hohen Zeitaufwand, aber auch hohen Kosten verbunden ist. Alternativ empfehlen wir diverse Gutachter / Sachverständige aus unserem Scheidungsnetzwerk, um das Haus schätzen und den Wohnwert ermitteln zu lassen, diese erstellen für Ihr Haus ein Kurzgutachten zur Bewertung. Dieses kostengünstige Kurzgutachten liegt Ihnen bereits in kurzer Zeit vor. Sie haben so den Vorteil, dass Sie Ihren Scheidungsverlauf beschleunigen können und so auch schneller mit der Bank die weitere Finanzierung klären können.

Neben diesem derzeitigen Wert des Hauses kann auch ein früherer Wert der Immobilie, also eine Wertsteigerung, bei der Berechnung wichtig sein, z. B. wenn ein Ehegatte die Immobilie bereits bei der Hochzeit hatte oder im Lauf der Ehe geerbt hat. Von Bedeutung kann es auch sein, wenn die Immobilie während der Ehe von dem Geld eines Ehegatten (aufwändig) renoviert wurde. Im Rahmen einer Begutachtung kann auch bereits der Wert zu diesem anderen Zeitpunkt ermittelt werden. Manchmal kann es auch von Relevanz sein, ob auf den Marktwert oder den Verkehrswert abzustellen ist.

 

Wie hoch ist der Betrag, den ich bei der Scheidung auszahlen muss?

 

• Für die Berechnung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie z. B. Wert der Immobilie
• Wertermittlung
• Wohnwert
• Wertsteigerung der Immobilie in der Ehe
• Reparaturkosten am Haus
• Höhe der Restschuld
• Höhe von Zugewinnausgleichsansprüchen
• Höhe von Schenkungen und Erbschaften
• Verrechnung mit Unterhalt oder Versorgungsausgleich

Wir klären mit Ihnen diese Faktoren und deren Auswirkungen auf den auszuzahlenden Betrag sowie auf die Höhe von Unterhaltsleistungen. Mit dem Ergebnis erhalten Sie Klarheit über diesen Betrag und können die erforderlichen Gespräche mit Ihrer Bank zu der erforderlichen Finanzierung besprechen. Aber auch können Sie hiermit eine Einigung zum Haus mit Ihrem Ehepartner ermöglichen.

 

Kann ich neue Kredite aufnehmen, um meinen Ehepartner auszuzahlen?

Zuerst muss eine Berechnung des Auszahlungsbetrages vorliegen. Dann wird die Bank prüfen, wie hoch die bisherige Restschuld bzw. Darlehens ist, die Sie übernehmen wollen und wie hoch der zusätzliche neue Kredit sein soll, den Sie für die Auszahlung benötigen. Aus der Gesamtsumme dieses Hauskredits ergibt sich dann die monatliche Rate. Hier wiederum wird die Bank weiter prüfen, ob Sie diese Rate auch tatsächlich bezahlen können. Abhängig ist dies von ihren monatlichen Einkünften aus Ihrer Arbeit, aber auch von der Unterhaltshöhe, die Sie erhalten oder zahlen müssen. Auch soll der Kredit oft abbezahlt sein, wenn Sie in Rente gehen. Alle diese Faktoren sind bedeutsam für Ihre Bonität und die Frage, ob die Bank diesem Kredit zustimmt.

Bevor man einen Kredit bekommt, ist eine Bonitätsprüfung vorzunehmen, Banken haben unterschiedliche Annahmerichtlinien, daher ist es wichtig, einen Hypothekenvergleich vorzunehmen, hierzu haben wir einen Hypothekendarlehensmakler in unserem Scheidungsnetzwerk. Vorteile sind Kostenersparnisse in 4stelliger Summe, auch erhalten Sie dadurch einen Marktüberblick.
Durch frühe Modellberechnungen können schon im Vorfeld Fehlentscheidung bei der Auszahlung des Ehepartner erkannt werde.

Es bestehen somit erhebliche Wechselwirkungen zwischen Hauskreditrate und Unterhaltsleistungen. Wir prüfen diese Faktoren auf Wirtschaftlichkeit. Anhand von Modellberechnungen, die wir für Sie spezilell erstellen, geben wir Ihnen Planungssicherheit. Auch lassen sich hiermit verschiedene Lösungsmöglichkeiten prüfen. Sie erhalten so Klarheit, ob Sie sich wirklich den Hauskredit leisten und den Partner auszahlen können?

 

Wie wirkt sich die Unterhaltshöhe nach der Scheidung aus, wenn ein Partner den Hausanteil auszahlt?

Unterhaltsleistungen unterliegen unterschiedlichen Faktoren, dadurch kann sich die Höhe immer wieder ändern, dies gilt es, schon im Vorfeld zu prüfen, damit die zukünftige Hausfinanzierung gewährleistet ist. Es sind hier viele Fragen zu klären:

• Ehegattenunterhalt befristet
• Kindesunterhalt
• Kosten der neuen Hausfinanzierung
• wie wirkt sie die Höhe von Unterhaltsleistungen auf den Auszahlungsbetrag / Hauskredit aus?
• Wohnwert des Hauses
• wer behält das Haus?
• wer bleibt in Haus

Wir klären gemeinsam in unseren Beratungen mit Ihnen, was passiert, wenn der Ehegattenunterhalt wegfällt oder wenn Kindesunterhalt sich erhöht oder geringer wird. Welche Auswirkungen auf den Hauskredit haben diese Veränderungen oder Reparaturkosten am Haus?

 

 

Unverbindlichen Erstberatungstermin vereinbaren

 

Wie hoch sind derzeit die Kredite / die Restschuld?

Das Feststellen der bestehenden Restschuld ist neben dem Wert der Immobilie Voraussetzung, um eine Berechnung des Auszahlungsbetrages vornehmen zu können. Weiter ist dann maßgebend, ob Sie umfinanzieren oder einen weiteren Kredit aufnehmen müssen, um den Auszahlungsbetrag aufbringen zu können. Zu beachten ist auch anhand unserer Modellberechnungen weiter, ob Sie Sie diese Kredite unter Berücksichtigung der Wechselwirkungen zu Unterhaltsleistungen künftig alleine tragen können. Sie sehen anhand unserer Modellberechnungen, ob Ihre Vorstellungen nach einer alleinigen Bedienung der Kredite machbar ist oder nicht; sollte dies nicht der Fall sein, entwickeln wir mit Ihnen alternative Lösungswege.

 

Widerrufsrecht bei Altverträgen

Sollte Ihre Widerrufsbelehrung nicht fehlerhaft sein, gibt es noch eine weitere Möglichkeit, wie Sie Geld sparen können. Das liegt daran, dass bei den meisten Bank-Darlehen die Vorfälligkeitsentschädigung viel zu hoch angesetzt wird.

 

Bei Kündigung von Altverträgen verlangen Banken oft sehr hohe Gebühren

Kaum zu glauben, aber wahr: Nach unserer Erfahrung sind bei 3/4 aller geprüften Kreditverträge die Bankgebühren zu hoch angesetzt worden. Unsere Kunden sind deshalb so zufrieden, da Sie durch unsere Prüfung oft bis zu vierstellige Summen einsparen können.

 

Was ist, wenn ich den Ehepartner nicht auszahlen kann? Welche Alternativen habe ich?

Hier kommt es auf den Einzelfall an, wir sind bemüht, adäquate Lösungswege aufzuzeigen.

Schnelle und kostengünstige Lösungen Ihrer Immobilie bei Trennung und Scheidung mit Hilfe einer Scheidungsvereinbarung. Im Rahmen einer außergerichtliche Vereinbarung können z.B. Fragen über Unterhalt, Familieneigenheim, Kredite oder steuerliche Fragen überwiegend vor dem Scheidungstermin geregelt werden. Dies spart Ihnen viel Zeit und Geld.

Wir unterstützen Sie auch bei einer einvernehmlichen Lösung im Trennungsjahr – Durch verbindliche und rechtssichere Verträge bzw. durch eine Scheidungsvereinbarung kann man alle wesentlichen Fragen regeln, so dass Sie z. B. von der Bank leichter eine Kreditzusage für ddie weitere Finanzierung Ihres Hauses erhalten. Auch Fragen zu Unterhalt, Wohnsituation (wer zieht wann aus), Sorgerecht, Besuchszeiten der Kinder und vieles mehr können hier verbindlich beantwortet und festgehalten werden. Ich habe keine finanziellen Mittel, meinen Partner auszuzahlen – kann ich dennoch weiterhin im Haus wohnen?

Oft wünschen sich Familienangehörige, dass sie noch eine gewisse Zeit im Familieneigenheim wohnen bleiben können. Entweder soll das Haus dann erst am Ende der Zinsbindung verkauft werden oder es soll den Kindern ermöglicht werden, noch bis zum Schulabschluss im Haus zu bleiben. Im Rahmen einer juristischen Vereinbarung wird dies dann individuell geregelt. Die Scheidung kann zwischenzeitlich dennoch erfolgen. Fazit

Die Auszahlung eines Ehepartner ist oft ein guter Weg und hat viele Vorteile

• Regelung bereits im Trennungsjahr
• Scheidung wird auf das Notwendigste reduziert
• durch eine einvernehmliche Scheidungsvereinbarung kann alles rechtssicher geklärt werden
• die Hausfinanzierung ist langfristig sicher gestellt
• Scheidungskosten können kostengünstig gehalten werden
• durch Modellberechnungen können Fehlentscheidungen vermieden werden
• finanzieller Überblick für die Zukunft

 

Kostengünstige und unverbindliche Erstberatung

Soweit die Übernahme des Familieneigenheims bereits im Trennungsjahr vor dem Beginn des gerichtlichen Scheidungsverfahrens geregelt ist, erhalten Sie so rasch Klarheit und Rechtssicherheit. Zudem muss über diesen Punkt bei Gericht nicht mehr verhandelt werden, so dass das Scheidungsverfahren stark verkürzt wird und Scheidungskosten ermässigt werden können.

Im Rahmen eines umfassenden Erstberatungsgespräch mit Anwalt und Trennungsberater klären wir mit Ihnen gemeinsam Ihre Optionen und zeigen Ihnen hierzu juristische und wirtschaftliche Lösungswege auf.

Daher beantworten wir hierbei mit Ihnen z. B. Ihre Fragen zu

• kann ich mit den künftigen Unterhaltsleistungen die Finanzierung der Immobilie tragen?
• wie viel muss ich meinem Partner auszahlen?
• was ist die Immobilie wert?
• wie hoch ist die Restschuld?
• welche Auswirkungen haben Schenkungen / Erbschaften?
• welche Optionen habe ich, wenn ich den Partner nicht auszahlen kann?
• was passiert, wenn mein Partner und ich uns uneinig sind?
• wie kann ich durch einen Bankenvergleich günstiger finanzieren?
• kann ich alle finanziellen Fragen bzgl. des Hauses bereits in der Trennungsphase verbindlich regeln?
• was ist steuerrechtlich zu beachten?

Wir besprechen Ihre persönlichen Fragen zu Ihrer speziellen Trennungs- und Scheidungssituation umfassend.

Kommen Sie bereits bei ersten familiären Problemen auf uns zu. Wir beraten Sie von Anfang an zu verschiedenen Lösungswegen zum Thema Haus Auszahlen und Scheidung. Sie erhalten so rasch einen Überblick über ihre juristische und finanzielle Situation. Hier händigen wie Ihnen auch unsere Broschüre und Checkliste Familieneigenheim und Scheidung aus.

Unverbindliche Erstberatung in folgenden Städten:

München, Nürnberg, Berlin, Düsseldorf und in vielen weiteren Städten gemäß der untenstehenden Liste.

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